안녕하세요 RARI입니다 😀
첫 포스팅으로 보증기관에 따른 전세자금대출 3개를 비교 분석 해보겠습니다.
보증기관
HF(한국주택금융공사) / SGI(서울보증) / HUG(주택도시보증공사)
전세자금대출은 특정 조건이 충족될 경우 HF(한국주택금융공사), SGI(서울보증), HUG(주택도시보증공사) 이 세 곳 중 한 곳에서 보증을 서주게 되고, 은행은 이 보증서를 담보로 전세자금대출을 해주게 됩니다.
보증사들은 담보를 서주는 대신 임차인으로부터 채권양도(HF)를 받거나 채권에 질권설정(SGI)을 하는 방식으로 보전조치를 취하게 됩니다.
* 주택금융공사(HF)는 222백만원 이상의 대출 시, 채권양도의 방식을 통해 가능
채권양도 및 질권설정을 하기 위해 은행은 내용증명형태의 등기배송을 하게 되고, 채권양도통지 등기가 임대인에게 도달할 경우 효력이 발생합니다. 이 과정을 거친 후 임차인의 조건이 대출 신청 시기에 나빠지지 않는다면 대출이 가능하게 됩니다.
주택금융공사(HF)
대출한도: 수도권: 444백만(보증한도: 4억) / 1주택자: 222백만(보증한도: 2억)
전세보증금한도: 7억
1. 한도산출
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전세보증금의 80%
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임차인의 대출한도 식 참고
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주택가격 내에 전세보증금이 들어와야 하고, 전세지킴이 반환보증보험 가입을 원하는 고객의 경우 주택가격 X 90% 안에 전세보증금이 들어와야 함
2. 주택 조건
1) 주택가격 산정 방법
▶아파트 주택가격
KB시세 > 공시가 150% > 분양가의 90% > 감정평가액
▶오피스텔
KB시세 > 공시가 150% > 6개월 이내 매매거래가액 > 감정평가액
▶다세대/연립주택/다가구주택
KB시세/한국부동산원시세(부동산테크) > 공시가 150% > 감정평가액(다세대, 연립은 감평가의 90%)
2) 대상 주택
아파트(주상복합)/연립/다세대/오피스텔/단독/다가구/근린생활시설(주택부분)
미등기의 경우 준공일로 1년 미만 시 취급 가능하며,
해당층이 위반건축물이 아니면 취급 가능하다는 장점이 있습니다.
3. 임대인 조건
법인 가능하며, 외국인/재외국민 모두 가능합니다.
4. 임차인 조건
1) 소득 및 기대출
HF의 경우 금융비용부담률을 보지 않고, HF만의 계산식을 사용합니다.
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대출한도: {(소득*3.5배)-(기대출*20%)} / 90%
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위의 식에서 4배 가능한 경우: 신혼, 다문화, 한부모, 장애인, 국가유공자, 의사상자가구 등의 보증한도 우대조치 대상 가구만 가능
2) 보유주택 수
부부합산 기준 1주택 이내이며,
2020.07.10 이후 취득한 규제대상지역(강남, 서추, 송파, 용산)의 3억초과 아파트 보유 시 취급 불가합니다.
3) 신용평점 기준
HF의 경우 신용점수는 정해져있지 않고, KCB 630점 이상, NICE 665점 이상만 되면 됩니다.
이 후 CSS등급별 심사하여 보증 승인률이 달라지고 신용도가 떨어지면 금리가 올라가게 됩니다.
서울보증보험(SGI)
대출한도: 수도권 5억 / 1주택자: 3억
전세보증금한도: 제한없음
1. 한도산출
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전세보증금의 80%
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주택가격 기준으로 아래 조건 충족
– 아파트: 주택가격 X 80% ≥ 전세대출액+선순위채권
– 다세대, 연립: 주택가격 X 90% ≥ 전세보증금+선순위채권
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임차인 금융비용부담률 40% 이내
2. 주택 조건
1) 주택가격 산정 방법
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KB시세 일반거래가 / 부동산테크 하한가
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감정평가(은행이 탁상감정으로 약식감정하고, 도시형 생활주택은 정식감정을 함)
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공시가의 130%
SGI는 순서적용이 아니라 고를 수 있으나, 감정가의 경우 정식감정비용을 은행에서 부담하기 때문에 은행이 허락해줘야 하므로 감정가가 유리하다고 막 쓸 수 있는 것은 아닙니다.
2) 대상 주택
아파트(주상복합) / 연립 / 다세대 / 오피스텔 / 노인복지주택(단독, 다가구 안됨)
3. 임대인 조건
개인만 가능하나, 예외적으로 공공주택사업자(LH, SH), (주)부영주택 가능합니다.
외국인은 국내거소신고를 한 외국국적동포(F4), 외국인 등록을 한 영주권(F5) 가능합니다.
4. 임차인 조건
1) 소득 및 기대출
한도 산출 시 금융비용부담률이 40% 이내에 들어와야 합니다.
금융비용부담률이란, 모든 대출의 이자가 소득의 40%를 넘지 않아야 된다는 내용으로,
“전세대출 이자+ 기대출 이자 ≤ 소득 X 40%” 입니다.
2) 보유주택 수
부부합산 기준 1주택 이내이며,
2020.07.10 이후 취득한 규제대상지역(강남, 서추, 송파, 용산)의 3억초과 아파트 보유 시 취급 불가합니다.
3) 신용평점 기준
1) 4억 초과 ~5억: NICE 820 그리고 KCB 805
2) 3억 초과 ~ 4억: NICE 775 그리고 KCB 710
3) 2억 초과 ~ 3억: NICE 820 또는 KCB 805
4) ~2억: NICE 740 또는 KCB 655
주택도시보증공사(HUG)
대출한도: 수도권 4억 / 1주택자: 2억
전세보증금한도: 7억
* 신혼부부, 청년가구는 한도 4.4억까지 가능
* 부부합산 소득 1억+1주택자는 한도 2억도 취급 불가
1. 한도산출
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전세보증금의 80%(신혼부부 및 청년은 90%)
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전세보증금반환보증금액의 80%
전세보증금반환보증금액=주택가액(주택가격 X 90%) – 선순위채권
즉, {(주택가격 X 90%) – 선순위채권} X 80%
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임차인 금융비용부담률 40% 이내
한도는 위의 내용 중 적은 금액으로 산출되며,
전세보증금반환보증금액과 금융비용부담률은 아래에서 더 자세히 알아보겠습니다.
2. 주택 조건
1) 주택가격 산정 방법
위에서 말씀드린 전세보증금반환보증금액을 산정하려면 주택가액을 알아야 하고
주택가액은 ‘주택가격 X 90%’라고 했습니다.
그러므로 주택가액을 알려면 주택가격을 산정해야 하는데, 주택가격 산정은 아래와 같이 산정할 수 있습니다.
아래의 순위들은 차례대로 순위적용해야 합니다.
(KB시세가 없는 경우 공시가, 공시가가 없는 경우 안심전세앱 …)
▶ 아파트/주거용 오피스텔 주택가격
1) 아파트는 KB시세정보의 매매 일반평균가 / 오피스텔은 하위평균가
2) 공시가의 140%
– 아파트: 부동산공시가격 알리미(www.realtyprice.kr) 에서 공동주택공시가격 열람
– 오피스텔 : 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr) 에서 상업용건물, 오피스텔 기준시가 조회
3) 안심전세앱 하한가
4) 1년 내 매매가액
5) 감정가의 90%
▶ 다세대/연립주택/단독/다가구주택
1) 공시가의 140%
– 부동산공시가격 알리미(www.realtyprice.kr) 에서 공동주택공시가격 열람
2) 안심전세앱 하한가(연립, 다세대)
3) 1년 내 매매가액
4) 감정가의 90%
▶ 선순위채권 규정
전세보증금반환보증금액은 ‘주택가액-선순위채권’이라고 말씀드렸는데요, 여기서 선순위채권도 규정이 있습니다.
– 선순위(아파트): 주택가액(KB시세 X 90%)의 60% 이내
– 선순위(그외): 선순위(주택가액의 60%)+선순위보증금합: 주택가액(공시가140% X 90%)의 80% 이내
2) 대상 주택
아파트(주상복합) / 연립 / 다세대 / 오피스텔 / 단독 / 다가구 / 근린생활시설(주택부분)
단, 미등기 건물, 건축물대장 상 위반건축물은 취급이 안되며
입주 후 대출 신청 시 대출 신청일에 타세대의 전입내역이 없어야 합니다.(단독, 다가구는 예외)
주택에 권리 침해 및 전세권 설정(임차인 포함)이 없어야 합니다.
3. 임대인 조건
HUG의 임대인 조건은 간단합니다. 한국인 개인만 가능합니다.(법인 X, 외국인 X)
그리고 추가 사항으로 임대인이 해당 주택 소유기간이 3개월 미만 시 취급이 제한됩니다.(상속 제외)
4. 임차인 조건
1) 소득 및 기대출
한도 산출 시 금융비용부담률이 40% 이내에 들어와야 합니다.
금융비용부담률이란, 모든 대출의 이자가 소득의 40%를 넘지 않아야 된다는 내용으로,
“전세대출 이자+ 기대출 이자 ≤ 소득 X 40%” 입니다.
2) 보유주택 수
부부합산 기준 1주택 이내이며,
2020.07.10 이후 취득한 규제대상지역(강남, 서추, 송파, 용산)의 3억초과 아파트 보유 시 취급 불가합니다.
3) 신용평점 기준
1) 1.5억 초과 ~4억: NICE 820 또는 KCB 805
2) 7천 초과 ~ 1.5억: NICE 740 또는 KCB 655
3) ~7천: NICE 545 또는 KCB 550
